進(jìn)入深秋以來(lái),相對(duì)于去年及今年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì),周口樓市似有急轉(zhuǎn)直下之感。眾多樓盤開盤不再全線飄紅、開盤售罄。相反,大部分樓盤都比較謹(jǐn)慎,推出房源少,價(jià)格定位不太高,即使如此,樓盤開盤也很難出現(xiàn)“開盤旺銷、開盤售罄”的情況。更令人吃驚的是,近期有一家樓盤開盤推出了160套房源,僅銷售了30余套;另外一家樓盤開盤,客戶根本不捧場(chǎng),由于對(duì)房源不感興趣,短時(shí)間內(nèi)相繼離去,開盤效果自不必說(shuō)。
眾所周知,高層住宅的“高層”具備視野開闊、觀景效果好、居住心情好、空氣清新、通風(fēng)采光等諸多優(yōu)點(diǎn),可為什么不被周口市民認(rèn)可接受呢?
市場(chǎng)調(diào)查:
高樓層“一房難賣”
前兩年,周口房地產(chǎn)市場(chǎng)基本是多層住宅唱主角。令人感嘆的是,周口房地產(chǎn)市場(chǎng)快速出現(xiàn)了質(zhì)的飛躍——不管是老城區(qū)還是南區(qū)、東新區(qū)、川匯新區(qū),高層建筑遍地開花,近20層、20多層的高層住宅拔地而起,高層住宅成了市場(chǎng)的主力軍。
位于中州大道與蓮花路交匯處的泰和公館的兩棟高層住宅已經(jīng)矗立起來(lái),目前主體工程已經(jīng)過(guò)半,早已拿到“商品房預(yù)售許可證”,進(jìn)入到銷售階段。銷售部馬經(jīng)理介紹,泰和公館的兩棟純住宅樓高29層,兩梯三戶,按照高層住宅房?jī)r(jià)的一般規(guī)律,這里的房?jī)r(jià)也是往上逐層升高,基本是上層比下層每平方米高30元左右,最高的比最低的每平方米高了近700元。馬經(jīng)理說(shuō),泰和公館的建筑質(zhì)量贏得了客戶的普遍信任,所以銷售情況不錯(cuò),目前13層以下的房源已經(jīng)售完,19層以下的房子銷得還不錯(cuò),可是20層以上的房子銷售不快。
與泰和公館毗鄰的是上城公館,該樓盤的兩棟高層住宅也已矗立起來(lái),目前進(jìn)入了銷售階段。售樓員涂龍龍介紹,上城公館的兩棟高層住宅樓有25層,有的是兩梯三戶,有的是兩梯四戶,房?jī)r(jià)定位雖然是樓層越高價(jià)位越高,可是差距不大,有些樓層(14層~17層)是一個(gè)價(jià),價(jià)格最高的樓層比最低的每平方米高400元。涂龍龍說(shuō),上城公館的300多套房源已銷售了100多套?!百I2房得3房、買3房得4房”的置業(yè)理念得到了大家的認(rèn)可,目前10層以下的房源已經(jīng)售完,10層以上的賣得慢一些,20層以上基本沒賣。涂龍龍分析,周口的購(gòu)房者喜愛10層左右的房源,同等價(jià)位的房源往往是低樓層賣得快,10層以下房源的客戶主要是二次置業(yè)的中年人,10層~20層房源的客戶主要是首次置業(yè)的年輕人。
中型樓盤遇到了如此“麻煩”,大盤也有類似的情況。近期開盤的幸?;ㄩ_當(dāng)是金秋銷售不錯(cuò)的一個(gè)樓盤,其推出的8號(hào)樓高26層,兩梯四戶。銷售部苗經(jīng)理說(shuō),8號(hào)樓共有房源100多套,目前銷售率達(dá)到80%。12層以下的房源已全部售完,13層~18層的房源銷售也不錯(cuò),18層以上的剩余較多。苗經(jīng)理解釋,幸?;ㄩ_的高層住宅戶型設(shè)計(jì)合理,價(jià)位也吻合周口消費(fèi)者的心理,盡管樓層越高價(jià)位越高,可是該棟樓的18層~25層是一個(gè)價(jià),其他價(jià)格層差也不大,在每平方米15元~20元之間,所以能被購(gòu)房者認(rèn)可。20層以上的住宅不是賣不動(dòng),只是慢一些。作為周口房地產(chǎn)市場(chǎng)的“常青樹”,周口建業(yè)森林半島的銷售形勢(shì)一直不錯(cuò),其推出的高層住宅也存在這種情況。售樓員王萍說(shuō),截至目前,建業(yè)森林半島共推出6棟高層住宅,其中一棟已經(jīng)交房入住,另外5棟16層以下的全部售完,高樓層還剩有房源。
市場(chǎng)分析:
缺少體驗(yàn) 存有擔(dān)心
高層住宅的“高層”具備采光通風(fēng)好、視野開闊、空氣清新等很多優(yōu)點(diǎn),在大城市頗受青睞,在周口市場(chǎng)為什么受到冷遇呢?“住得高看得遠(yuǎn),站在陽(yáng)臺(tái)上俯瞰周口全景,三川景色盡收眼底,心情確實(shí)不錯(cuò)?!痹跒I江國(guó)際星城高樓居住的一位業(yè)主道出了居住心聲。
“周口的建筑形態(tài)可以說(shuō)從多層一下子過(guò)渡到了高層,中間的過(guò)渡環(huán)節(jié)‘小高層’太少,目前周口高層住宅的居住投放量太少,市民還沒有體驗(yàn)到高層住宅的優(yōu)越性,以至于大家不了解這種建筑產(chǎn)品,總擔(dān)心高層住宅的供水、供電有問題,給生活帶來(lái)不便,其實(shí)這種擔(dān)心是多余的?!碧┖凸^項(xiàng)目副總經(jīng)理陳總分析說(shuō)。一位業(yè)內(nèi)人士直言,周口市民對(duì)高層住宅有抵抗性,與一部分人接受新事物慢有關(guān)系。許多人習(xí)慣親身體驗(yàn)到新事物的優(yōu)越性之后才肯接受。幸?;ㄩ_銷售部苗經(jīng)理說(shuō),該樓盤20層以上的高層不少賣給了從國(guó)外回來(lái)或在大城市工作的人員,他們?cè)敢庾「邔樱钇鸫a說(shuō)對(duì)住高層沒有“抗拒”心理,這部分客戶知道高層住宅的優(yōu)越性。
市民擔(dān)心:
供水、供電、噪音
供水:不采取特別的措施,自來(lái)水不可能供到20多層的高層住宅,這是眾所周知的。為解決自來(lái)水的問題,高層住宅全采用二次加壓供水。泰和公館工程師張工介紹,高層住宅的1層到5層采取自來(lái)水公司的自然供水,6層以上采用二次加壓供水,管道內(nèi)的水壓保持一定壓力,水壓一旦有變化,閥門可以自動(dòng)調(diào)壓,所以高層住宅的供水不會(huì)有問題。
供電:高層住宅一旦停電,爬20多層電梯回家的辛苦程度是可想而知的,這些問題當(dāng)然是開發(fā)商不得不考慮的。泰和公館工程師耿工介紹,該樓盤采用雙回路供電,即從兩個(gè)變電站接高壓電,一路有了故障,另一路就會(huì)自動(dòng)切換,絕對(duì)能保障業(yè)主的用電安全。上城公館則采用自配發(fā)電機(jī)的方式保障業(yè)主的用電安全。其他樓盤也在保障業(yè)主用電安全方面采取有相應(yīng)措施。
噪音:高層建筑往往臨路分布,噪音問題是不少市民考慮的內(nèi)容,那么住哪些樓層噪音會(huì)小一些呢?周口市環(huán)保局監(jiān)測(cè)站池主任解釋,噪音的衰減主要與距離有關(guān),即距離越長(zhǎng)噪音越弱,很顯然高層住宅的“高樓層”噪音會(huì)比下面樓層小一些;另外,綠化帶也會(huì)影響噪音,是噪音衰減的一個(gè)方面,所以會(huì)出現(xiàn)3、4樓噪音大于1、2樓噪音的現(xiàn)象。
住高樓層供水、供電不會(huì)有問題,并且噪音又會(huì)小一些,那你何樂而不為呢!