買房子沖著治病的溫泉水

        遼寧省丹東市振安區(qū)五龍背鎮(zhèn)的一棟在上個(gè)世紀(jì)90年代中期竣工的住宅樓，是當(dāng)?shù)啬彻╀N社開發(fā)的，不久，40多戶居民陸續(xù)購(gòu)買了這棟樓的使用權(quán)。入住之前，居民們都繳納了3500元的溫泉水資源費(fèi)，這在當(dāng)時(shí)算是一筆不小的開支。然而，所有人都覺得，花這筆錢，值。因?yàn)殚_發(fā)這個(gè)樓盤的供銷社承諾，24小時(shí)為居民供應(yīng)溫泉水，并負(fù)責(zé)相關(guān)設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和維修。可以說(shuō)，不少居民買房時(shí)也是看中了這里的溫泉水。

        可是，享受了幾年“賓館級(jí)”的溫泉水供應(yīng)后，隨著時(shí)代的腳步，給這棟樓供應(yīng)溫泉水的單位幾易其主。從供銷社到某賓館再到某銀行支行……居民們還是按時(shí)繳納水費(fèi)。然而，幾年前的一天，居民們?cè)谧约覙窍聟s看到了一紙通知：因管道長(zhǎng)年失修，暫停供應(yīng)熱水。

        停水的“官方”說(shuō)法是因?yàn)楣艿缐牧?。可是該誰(shuí)來(lái)維修這供水管道，居民們卻找不到人，恢復(fù)供水也就成了一件遙遙無(wú)期的事情。為恢復(fù)供水，居民們做了不少的努力，包括推選代表分別找到這棟樓“經(jīng)歷”過(guò)的幾家產(chǎn)權(quán)單位協(xié)商要求恢復(fù)供水，墊資修理水管。然而，居民們發(fā)現(xiàn)，修水管供水的問題仿佛變成了一只皮球，被傳來(lái)傳去，就是無(wú)人接招。

        于是，42戶居民聯(lián)名將某供銷社、某賓館和某銀行支行告上了法庭，認(rèn)為這3家單位的行為，違反了我國(guó)《合同法》第一百零七條、第一百一十一條、第一百八十條之規(guī)定，侵犯了原告的合法權(quán)益。居民們要求3名被告恢復(fù)供應(yīng)溫泉水，繼續(xù)履行合同并由3名被告承擔(dān)維修管道材料費(fèi)用、業(yè)主損失費(fèi)、人工費(fèi)等合計(jì)4939.8元。

        供銷社：居民訴訟對(duì)象有誤

        法院很快受理了此案，并依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。

        某供銷社派出了委托代理人當(dāng)庭應(yīng)訴。對(duì)居民們提出的要求，他們覺得很委屈，供銷社認(rèn)為，居民們壓根兒不該告他們。因?yàn)樵缭诜孔涌⒐ひ荒旰螅╀N社就將某賓館的所有權(quán)抵償欠被告某銀行支行的借款了。而且協(xié)議中明確約定，某賓館原承擔(dān)五龍背供銷社住宅樓有償供熱水任務(wù)，被告某銀行支行接收后應(yīng)繼續(xù)承擔(dān)。這就可以證明供水方是被告某銀行支行，不是他們供銷社。

        而且，此案的另一被告某銀行支行在接收某賓館后與居民們簽訂了供水協(xié)議，約定了供水、交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，居民們應(yīng)該弄清楚訴訟對(duì)象，現(xiàn)就供水問題將他們供銷社列為被告是錯(cuò)誤的。由于某賓館的產(chǎn)權(quán)移交，被告某銀行支行與居民之間已形成事實(shí)上的供需關(guān)系。供銷社與居民們已經(jīng)沒有這種關(guān)系，也無(wú)能力履行供水義務(wù)。根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第397號(hào)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十二條之規(guī)定，供電、供氣、供熱、通訊、有限電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。供水方是被告某銀行支行，白紙黑字，該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)供水、維修義務(wù)十分明確。所以，無(wú)論是供水還是維修，都不應(yīng)該再找供銷社了。

　    　銀行：需維修管道沒移交

        可是，某銀行支行也有自己的一番道理。代理人表示，銀行跟居民既沒有供水合同關(guān)系，也沒有供水義務(wù)。銀行在取得某賓館的所有權(quán)后，已轉(zhuǎn)讓給被告某賓館經(jīng)營(yíng)管理，居民們對(duì)這次轉(zhuǎn)讓行為都認(rèn)可了，而且居民們享用溫泉水的同時(shí)，繳納的費(fèi)用也是給了被告某賓館，所以居民們跟被告某賓館已經(jīng)形成了新的供水關(guān)系，銀行的供水義務(wù)自然就解除了。此外，銀行也不是這些需要維修的供水管道的所有者，怎么能對(duì)管道承擔(dān)養(yǎng)護(hù)維修義務(wù)？破裂的供水管道是在被告某供銷社所有的住宅樓內(nèi)，所有者是供銷社，因此，供銷社應(yīng)該作為所有者承擔(dān)養(yǎng)護(hù)維修義務(wù)。這一點(diǎn)在居民們買房的時(shí)候簽訂的購(gòu)房合同上寫得清清楚楚：由被告供銷社承擔(dān)維修義務(wù)，某供銷社在向銀行交付某賓館時(shí)，并未將相應(yīng)的管道維護(hù)義務(wù)一并移交，因此某銀行支行認(rèn)為，維護(hù)義務(wù)仍應(yīng)由被告供銷社承擔(dān)。

        賓館：誰(shuí)收養(yǎng)護(hù)費(fèi)誰(shuí)去修

        而被告某賓館在法庭上為自己辯護(hù)的理由則顯得很干脆：管道的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用是某供銷社收的，他們不負(fù)責(zé)管道維修不合理，賓館方面不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)管道維修責(zé)任。

        看似一團(tuán)亂麻的關(guān)系，經(jīng)過(guò)法官的理順，終于有了一些頭緒。

        原來(lái)，被告這家賓館的資產(chǎn)和40多名居民所居住的這棟住宅樓的產(chǎn)權(quán)原來(lái)屬于被告供銷社所有。40余名居民買房時(shí)，被告供銷社卻沒有為他們辦理房產(chǎn)證。被告供銷社下屬單位與原告等人簽訂了購(gòu)房協(xié)議書，協(xié)議中約定，由甲方(即被告供銷社)負(fù)責(zé)供應(yīng)原告溫泉水并負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù)及維修，原告必須按時(shí)交納水費(fèi)。此后，被告供銷社所屬的某賓館承擔(dān)了向住宅樓供應(yīng)溫泉水的義務(wù)，居民們也按時(shí)交納了水費(fèi)。然而，幾年后的一場(chǎng)官司讓問題變得復(fù)雜起來(lái)。被告供銷社欠下了一筆銀行貸款后無(wú)力償還，被銀行告上法庭，被告供銷社將自己所有的某賓館資產(chǎn)抵償所欠貸款，并約定某賓館原來(lái)承擔(dān)的這棟住宅樓的有償供熱水任務(wù)，銀行方面接收后應(yīng)繼續(xù)承擔(dān)。如果銀行將其再次轉(zhuǎn)讓，其接收方同樣承擔(dān)責(zé)任。

        隨后，某銀行支行接收了某賓館的資產(chǎn)并進(jìn)行管理，雖然有一段時(shí)間賓館處于停業(yè)狀態(tài)，但某銀行支行仍然承擔(dān)了向居民們供應(yīng)溫泉水的義務(wù)，并收取了水費(fèi)。三年后，某銀行支行將某賓館租賃給張某等3人經(jīng)營(yíng)，租賃期限為五年，合同中明確約定，張某等3人在租賃期間，要有償承擔(dān)居民樓供熱水義務(wù)，承包者可以收取相關(guān)費(fèi)用。對(duì)于供應(yīng)熱水的單位幾經(jīng)易主，居民們都不太關(guān)心，他們覺得，只要有人負(fù)責(zé)向他們供應(yīng)溫泉水，收取的費(fèi)用價(jià)格公道，就可以了，其余的事情他們不想管也管不了。

        雙方相安無(wú)事幾年后，卻發(fā)生了停水通告事件。賓館發(fā)出通知，因管道長(zhǎng)年失修，暫停供應(yīng)熱水，望用戶諒解，遙遙無(wú)期的停水讓居民們實(shí)在無(wú)法“諒解”。經(jīng)過(guò)勘察，破損的管道位于住宅樓下，是某賓館供應(yīng)溫泉水進(jìn)入居民住戶的管道。可是此時(shí)問題的癥結(jié)在于，水有，就是這段壞了的供水的管道不誰(shuí)該知負(fù)責(zé)修。

        眼看又是一年的春節(jié)，居民們?yōu)榱四茉谶^(guò)年之前用上溫泉水，將3名被告告上了法庭。然而，雖然在法院的協(xié)調(diào)下，原、被告協(xié)商后由3方拿錢先對(duì)失修的管道進(jìn)行了維修，但修了管道，居民們還是沒有盼來(lái)熱乎乎的溫泉水。

        法院判決：銀行供水+返還維修費(fèi)

        法院認(rèn)為，某銀行支行與某供銷社簽訂的以資抵貸協(xié)議中約定由某銀行支行承擔(dān)繼續(xù)向原告供應(yīng)溫泉水的任務(wù)，系對(duì)原承擔(dān)義務(wù)的轉(zhuǎn)移，銀行接收某賓館資產(chǎn)后又將其租賃給他人經(jīng)營(yíng)，并再一次約定由某賓館繼續(xù)承擔(dān)向居民供應(yīng)溫泉水義務(wù)，該行為系某賓館與銀行之間所達(dá)成的由某賓館代為履行供水義務(wù)的行為。對(duì)于第一次義務(wù)轉(zhuǎn)讓及第二次的代為履行，原告方雖未明確表明同意，但在此期間，某銀行支行及某賓館為原告供應(yīng)溫泉水并向原告發(fā)出通知，原告亦積極履行交納水費(fèi)義務(wù)，對(duì)此應(yīng)視為原告方對(duì)轉(zhuǎn)讓義務(wù)行為及代為履行行為的默認(rèn)。因此，原告與某銀行支行之間已形成供水合同關(guān)系，某銀行支行與某賓館之間形成代為履行供水義務(wù)關(guān)系。原告現(xiàn)要求繼續(xù)供應(yīng)溫泉水，其義務(wù)應(yīng)由某銀行支行承擔(dān)。對(duì)于原、被告雙方爭(zhēng)議的管道維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)，法院認(rèn)為，向原告履行供水義務(wù)的前提條件必須保證管道的完好無(wú)損，所以管道的維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)，應(yīng)系供水主義務(wù)的從屬義務(wù)。雖然某銀行支行與某供銷社簽訂的以資抵貸協(xié)議中未明確約定由某銀行支行承擔(dān)管道維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)，但根據(jù)合同法中主債務(wù)轉(zhuǎn)讓從債務(wù)亦相應(yīng)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，某銀行支行應(yīng)承擔(dān)向原告供水管道的維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。張某等3人作為租賃者，對(duì)賓館的資產(chǎn)不具有所有權(quán)，其所承擔(dān)的供水義務(wù)也僅限于代替某銀行支行向原告供應(yīng)溫泉水。所以，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、六十五條、第八十六條、第一百零七條之規(guī)定，法院判決，某銀行支行恢復(fù)向42名原告供應(yīng)溫泉水，并返還居民和供銷社墊付的數(shù)千元管道修理費(fèi)。

        據(jù)了解，此案在被告上訴后維持原判。