近日，本報讀者王女士打來電話講述了她的“鬧心”事兒：去年5月，王女士看好一處地鐵附近的樓盤，便買了一套住房等待升值出手，其在收房時交納了一年的物業(yè)費(fèi),后該房被閑置。前不久，王女士再去物業(yè)公司交費(fèi)時，被告知要另交每月28元的小區(qū)水電公攤費(fèi)。王女士感覺納悶，難道房屋沒住人，也要交水電公攤費(fèi)嗎？物業(yè)公司對此解釋說，雖然房屋沒住人，但小區(qū)的綠地照樣得澆水、樓梯燈照樣要開，故這筆錢業(yè)主必須要交。
王女士向本報反映說，她不知道自己是否需要分?jǐn)傂^(qū)水電公攤費(fèi)，也不知道28元的水電公攤費(fèi)怎么計算出來的，并且不知道這些費(fèi)用到底花在什么地方了？近日，本報記者就小區(qū)水電公攤相關(guān)法律問題采訪了法律專家和律師。
困惑一
小區(qū)水電公攤費(fèi)怎計算?
北京市合川律師事務(wù)所劉闖律師介紹，目前很多小區(qū)的具體情況不同，最終分?jǐn)偟綐I(yè)主和使用人身上的公用水電費(fèi)比例也不相同。關(guān)于水電公攤費(fèi)的計算方法，目前法律沒有明文規(guī)定，但較為常見的公攤費(fèi)計算方式如下：
用電戶應(yīng)繳公攤電費(fèi)=電價×小區(qū)公共用電量÷小區(qū)用電戶用電量總和×該戶用電量
其含義是：根據(jù)用戶的用電量占小區(qū)總的用電量的比例，收取公攤電費(fèi)。
比如，某民用居住小區(qū)的公共用電量為3000度，小區(qū)的用電戶用電量總和為10000度，住戶A所用電量為100度，那么住戶A所需支付的公攤電費(fèi)為0.48元×3000度÷10000度×100度=14.4元。（公攤水費(fèi)與此計算方式類似，若小區(qū)內(nèi)需要二級供水，則把二級供水用電費(fèi)折入水價由用戶平均分?jǐn)?。?/P>
困惑二
水電公攤費(fèi)有哪些內(nèi)容?
自己交的水電公攤費(fèi)用在什么地方，這是許多業(yè)主都關(guān)心的問題。
北京市律協(xié)房地產(chǎn)專業(yè)委員會委員張仁律師認(rèn)為，正常的公攤僅指物業(yè)公司為維護(hù)小區(qū)內(nèi)設(shè)施正常使用所發(fā)生的公攤費(fèi)用，如路燈、樓梯燈等公共照明、消防設(shè)施及綠化養(yǎng)護(hù)時為草坪、樹木澆水所產(chǎn)生的電費(fèi)、水費(fèi)。
北京大地律師事務(wù)所張軍律師認(rèn)為，若業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司存在浪費(fèi)公用水電現(xiàn)象，如草坪養(yǎng)護(hù)工人澆水時恣意浪費(fèi)、路燈開啟時間過早等，可要求物業(yè)公司采取措施予以改正，否則對于超出合理使用部分可不予分?jǐn)偂?/P>
空房也得交水電公攤費(fèi)?
張仁律師認(rèn)為，就目前實(shí)際情況而言，大部分物業(yè)公司在收取的物業(yè)費(fèi)中，已包含水電公攤費(fèi)用，業(yè)主無需另行交納該費(fèi)用。這部分業(yè)主無論是否實(shí)際居住房屋，只要辦理了入住手續(xù)，就必須得交納水電公攤費(fèi)。
對于部分物業(yè)公司采用物業(yè)費(fèi)和水電公攤費(fèi)分開收取的方式，小區(qū)水電公攤費(fèi)應(yīng)遵循“誰享受、誰分?jǐn)偂钡脑瓌t，應(yīng)按小區(qū)的實(shí)際居住戶數(shù)來計算。即由在小區(qū)實(shí)際居住的業(yè)主或使用人來分?jǐn)偂?/P>
對于讀者王女士提出的疑問，關(guān)鍵是看其所交納的物業(yè)費(fèi)中是否含有水電公攤費(fèi)。如果已包含該費(fèi)用，則物業(yè)公司無權(quán)另外收取。若沒包括在內(nèi)，則王女士空置房屋，沒享受到公用水電帶來的利益，不應(yīng)支付分?jǐn)傎M(fèi)。但若王女士將房屋給他人居住，則應(yīng)交納該費(fèi)用。
劉闖律師則認(rèn)為，小區(qū)水電公攤費(fèi)的計算應(yīng)考慮到兩點(diǎn)：首先不管居住與否都應(yīng)收取一定的公攤費(fèi)；其次在計算每戶水電公攤費(fèi)時，不僅要參考其實(shí)際用電用水量，更要參考其購房面積。
困惑四
水路電路損耗費(fèi)業(yè)主分?jǐn)?
張仁律師說，有些小區(qū)的水電費(fèi)是物業(yè)公司向業(yè)主代收的，供水和供電企業(yè)只用通過水電總表計數(shù)向物業(yè)公司收費(fèi)，該情況下，由于水路電路的跑冒滴漏等自然損耗原因存在，故往往會出現(xiàn)水電總表和分表不一致。而物業(yè)公司往往不愿承擔(dān)這部分損耗費(fèi)用，于是便公攤到業(yè)主身上。
這種現(xiàn)象不合理，因供水供電企業(yè)對于水電路具有維修義務(wù)，自然損耗應(yīng)記入政府核定的水費(fèi)和電費(fèi)中。供水供電企業(yè)應(yīng)直接收費(fèi)到戶，對業(yè)主來說才是公平的。
困惑五
物業(yè)用的水電費(fèi)誰來擔(dān)?
北京東元律師事務(wù)所余建陽律師說，現(xiàn)在部分小區(qū)物業(yè)公司把自身用的水電費(fèi)分?jǐn)偟綐I(yè)主頭上，這不合理。物業(yè)公司屬營利性企業(yè)，在業(yè)主已支付其物業(yè)管理費(fèi)的情況下，其所用的水電費(fèi)應(yīng)計入公司自身成本，不應(yīng)分?jǐn)偨o業(yè)主。小區(qū)業(yè)主或居委會可監(jiān)督物業(yè)公司用水用電是否有單獨(dú)的計量表。
困惑六
車庫水電費(fèi)誰來埋單?
余建陽律師說，由于目前關(guān)于對小區(qū)出租房屋的收益問題及車庫的所有權(quán)問題爭議較大，所以這些場所使用的水電費(fèi)不應(yīng)簡單劃歸業(yè)主分?jǐn)偅鴳?yīng)視實(shí)際情況而定。應(yīng)采用“誰受益、誰埋單”的原則，即房屋租金及車位停車費(fèi)的收益若歸物業(yè)公司，則相應(yīng)水電費(fèi)由物業(yè)公司承擔(dān)。
如果這些租金和停車費(fèi)收益歸業(yè)主委員會或業(yè)主，則讓業(yè)主來分?jǐn)傔@些費(fèi)用是合理的。
困惑七
水電公攤費(fèi)是否應(yīng)公示?
中消協(xié)法律顧問邱寶昌認(rèn)為，物業(yè)公司和業(yè)主之間是物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)公司出示水電公攤費(fèi)的收費(fèi)依據(jù)和賬務(wù)明細(xì)。物業(yè)公司拒絕公示和答復(fù)，侵犯了業(yè)主的知情權(quán)。對于公共用水、用電量的結(jié)算及分?jǐn)偡椒?，物業(yè)公司有義務(wù)在小區(qū)內(nèi)公示。
小區(qū)水電公攤費(fèi) 維權(quán)有四大尷尬
張仁律師認(rèn)為，目前小區(qū)水電公攤的維權(quán)尚存以下幾個難點(diǎn)：
1 沒成立業(yè)主委員會
對于小區(qū)水電公攤費(fèi)，業(yè)主委員會監(jiān)督起來會更加有效，比如監(jiān)督物業(yè)公司就公用水電使用單獨(dú)的水表電表，但現(xiàn)實(shí)的情況是，許多小區(qū)因種種原因遲遲沒有成立業(yè)主委員會，所以很難發(fā)揮其積極作用。
2 調(diào)查取證難
業(yè)主如果認(rèn)為小區(qū)水電公攤費(fèi)過高，可以向法院提起訴訟，但總體上看，業(yè)主所面臨的最大問題就是取證難，因?yàn)樗械馁~目都掌握在物業(yè)公司手中，物業(yè)公司不出示，業(yè)主也沒有辦法，即使物業(yè)公司出示了一本假賬，作為普通業(yè)主也很難找出問題所在。
3 訴訟成本較高
物業(yè)公司若對小區(qū)水電公攤費(fèi)做些手腳，就能獲取不少利益，但對于明知吃虧的業(yè)主來說，要為幾十元、幾百元的水電公攤費(fèi)打一場維權(quán)官司，恐怕沒有幾個愿意這么做，因?yàn)闃I(yè)主不得不考慮訴訟成本（包括訴訟費(fèi)、律師費(fèi)以及個人為打官司投入的時間和精力）。
4 訴訟力量懸殊
業(yè)主和物業(yè)公司的訴訟力量的差距不僅來自于財力、人力方面，更重要的是小區(qū)物業(yè)糾紛以及水電公攤費(fèi)屬于專業(yè)性比較強(qiáng)的訴訟內(nèi)容，物業(yè)公司的代理人往往是長期聘用的水平較高的房地產(chǎn)專業(yè)律師或法律顧問，而業(yè)主卻很難找到一個既熟知物業(yè)管理行業(yè)、專業(yè)水平又高的專業(yè)律師，這種差異實(shí)際上造成了雙方訴訟力量上的不平等地位。
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