紐約公寓的管理制度告訴我們，管理公司只能收取該公司管理的公寓物業(yè)管理費(fèi)的2％至7％。
    筆者在紐約從事物業(yè)管理已有10年。這次回上海，朋友與同事一邊“聲討”本地物業(yè)管理的種種欠缺，一邊要我談?wù)劽绹?guó)公寓管理的制度與方法。
    也許，這就是上海人的脾氣，出了管理費(fèi)，就要挑不是。以我的看法，上海的物業(yè)管理一年比一年好。不過(guò)，我發(fā)現(xiàn)的確有一個(gè)關(guān)鍵尚未上軌道，那就是現(xiàn)在的物業(yè)管理公司“吃”了業(yè)主太多的錢(qián)！

　　是不是真的如此，不妨先來(lái)了解一下美國(guó)公寓的管理制度，然后自己作一個(gè)判斷。

　　計(jì)劃書(shū)規(guī)定權(quán)利

　　美國(guó)的公寓有兩種，一種叫合作公寓Ｃｏｏｐｅｒａｔｉｖｅ，屋主沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，只有股份，根據(jù)單元大小算出你占有大樓的股份比例。另一種叫共有公寓（Ｃｏｎｄｏｍｉｎｉｕｍ），屋主擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。有產(chǎn)權(quán)的公寓當(dāng)然比無(wú)產(chǎn)權(quán)的貴。

　　美國(guó)現(xiàn)在蓋的大樓大部分是共有公寓，筆者管理的也是共有公寓，其中有住宅樓，也有商業(yè)樓。因?yàn)閲?guó)內(nèi)目前建造的大樓也是有產(chǎn)權(quán)的公寓（但不同于美國(guó)，它沒(méi)有地產(chǎn)權(quán)），所以筆者在這里主要介紹美國(guó)共有公寓的管理。

　　筆者對(duì)建造大樓一竅不通，但看到建商雇用律師，要花幾乎一年的時(shí)間去編寫(xiě)一本冊(cè)子，即“公寓單元出售計(jì)劃”，封面有該公寓地址，共有多少單元，總共賣(mài)多少錢(qián)，誰(shuí)是建商，建商公司的地址等。這份公寓出售計(jì)劃書(shū)必須由建商送到州的司法部去審核（每個(gè)州有不同的法律）。

　　實(shí)際上，這是一本具有法律性質(zhì)的計(jì)劃書(shū)，每個(gè)公寓的計(jì)劃書(shū)約有三四百頁(yè)，除了大樓的地理位置、面積等簡(jiǎn)介之外 全計(jì)劃書(shū)歸納起來(lái)是大樓的結(jié)構(gòu)材料、 買(mǎi)賣(mài)條例與管理體系三大部分。結(jié)構(gòu)部分除了地基、外墻、門(mén)窗、電氣、水喉等大項(xiàng)目要寫(xiě)清楚之外，內(nèi)部的裝備，例如廚房里的冰箱、爐灶，廁所的馬桶、浴缸的品牌和尺寸、保修期等都要寫(xiě)明白美國(guó)不準(zhǔn)賣(mài)毛坯房；買(mǎi)賣(mài)部分牽涉到許多法律條款，包括建商責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)、買(mǎi)賣(mài)的手續(xù)、條件、地稅以及買(mǎi)家風(fēng)險(xiǎn)，還有單元平面圖等。管理方面有管理費(fèi)的預(yù)算、業(yè)主委員會(huì)的選舉、任期、職責(zé)等。公寓出售之后業(yè)主與建商一旦發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)上了法庭，雙方律師都會(huì)以公寓銷(xiāo)售計(jì)劃書(shū)為準(zhǔn)則進(jìn)行辯論，可見(jiàn)這本冊(cè)子的重要。

　　筆者很期待這種公寓銷(xiāo)售計(jì)劃書(shū)在國(guó)內(nèi)各大城市出現(xiàn)，來(lái)代替目前那些花花綠綠的紙片，紙上只有詩(shī)一般的廣告語(yǔ)，畫(huà)一樣的景觀圖。

　　每本公寓銷(xiāo)售計(jì)劃書(shū)都有幾百頁(yè)，要談的內(nèi)容實(shí)在太多。筆者是管物業(yè)的，所以著重談一下公寓管理的篇章。

　　物業(yè)管理費(fèi)落到誰(shuí)的口袋？

　　當(dāng)我們接手一個(gè)新公寓管理項(xiàng)目時(shí)，要做的第一件事是以該公寓的名稱(chēng)向州政府注冊(cè)一家非營(yíng)利公司，再以此公司去銀行開(kāi)一個(gè)賬戶(hù)，業(yè)主交的管理費(fèi)都存入該帳戶(hù)。管理公司管10個(gè)公寓就必須有10個(gè)公司公寓的賬戶(hù)，每一個(gè)公寓公司的賬戶(hù)必須獨(dú)立，管理公寓賬戶(hù)上的收入與支出是管理公司的主要工作之一。

　　美國(guó)公寓業(yè)主每月交的費(fèi)用叫Ｃｏｍｍｏｎ Ｃｈａｒｇｅ，也就是每個(gè)業(yè)主要承擔(dān)公寓之內(nèi)公共部分的開(kāi)支，例如大廳、走廊、樓梯、花園等水電煤消耗的費(fèi)用，維修費(fèi)，雇用清潔工、警衛(wèi)的工資等，也有人稱(chēng)此費(fèi)用為Ｍａｉｎｔｅｎａｎｃｅ Ｆｅｅ，大致意思是公寓的維持費(fèi)。這兩種叫法都比“管理費(fèi)”科學(xué)。因?yàn)橹袊?guó)的物業(yè)公司都叫“管理費(fèi)”，筆者就暫時(shí)借用這種稱(chēng)呼，便于大家理解。

　　在美國(guó)，業(yè)主付多少Ｃｏｍｍｏｎ Ｃｈａｒｇｅ，根據(jù)是業(yè)主擁有的單元占有公共部分的百分比。一般來(lái)說(shuō)，單元付管理費(fèi)多少是根據(jù)面積大小而定的。單元的層面高低與用途的不同，管理費(fèi)會(huì)有些差別，層面高的單元會(huì)多付點(diǎn)，商業(yè)用途的單元也會(huì)多付點(diǎn)。

　　新公寓只要開(kāi)了盤(pán)，每一個(gè)單元就要付物業(yè)管理費(fèi)，沒(méi)有賣(mài)掉的空房，物業(yè)管理費(fèi)由建商付，一分錢(qián)都不能少。以前看到上海有房產(chǎn)廣告上寫(xiě)：今天你簽約，免交5年物業(yè)管理費(fèi)！真有點(diǎn)不可理解。

　　國(guó)內(nèi)物業(yè)管理費(fèi)是根據(jù)政府的文件規(guī)定范圍而定。而美國(guó)的物業(yè)管理費(fèi)，是由建商預(yù)算而定。公寓等級(jí)不同，服務(wù)不同，收費(fèi)也就不一樣。一年以后，公寓的業(yè)主管理委員會(huì)根據(jù)大樓的實(shí)際收支作評(píng)估，可重新制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　筆者研究過(guò)美國(guó)地產(chǎn)大亨特朗普2002年在紐約聯(lián)合國(guó)大廈對(duì)面建造的特朗普世界大廈公寓第一年的收支預(yù)算表。這棟大廈共有376個(gè)住宅單元，30個(gè)儲(chǔ)藏單元，2個(gè)商用單元，每年物業(yè)管理費(fèi)收入是5755089美元。管理費(fèi)有多少呢？支出部分的第九項(xiàng)：Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ Ｆｅｅ，125000美元，這筆費(fèi)用就是要從特朗普世界大廈公寓的銀行賬戶(hù)里提出交給管理公司，這家公司每月可從特朗普世界大廈公寓獲得的管理服務(wù)費(fèi)只占整個(gè)公寓物業(yè)管理費(fèi)的2．1％。

　　我對(duì)紐約幾十幢大樓、公寓的銷(xiāo)售計(jì)劃書(shū)作過(guò)研究，紐約公寓的管理制度告訴我們，管理公司只能收取該公司管理的公寓物業(yè)管理費(fèi)的2％至7％。

　　讀者自己可以想一想，上海的物業(yè)管理公司拿走的物業(yè)管理費(fèi)是多了還是少了。

　　一般來(lái)說(shuō)，公寓小區(qū)大，物業(yè)管理費(fèi)收入多，管理公司收取的管理費(fèi)比例小，而管理公司對(duì)小公寓收取的管理費(fèi)比例反而高。比如一個(gè)物業(yè)管理費(fèi)年收入10萬(wàn)元的公寓，管理公司收的管理費(fèi)可能會(huì)達(dá)到7％。這是因?yàn)槁槿鸽m小，五臟俱全，管理一棟小樓同樣要履行各種管理?xiàng)l例和職責(zé)。

　　向業(yè)主收物業(yè)管理費(fèi)，是由管理公司在每個(gè)月底寄發(fā)賬單到每一戶(hù)，限定每月初第一個(gè)星期把錢(qián)支票交寄到管理公司，由管理公司的財(cái)務(wù)人員把它存入該公寓的賬戶(hù)。如果業(yè)主沒(méi)有按時(shí)交納，下個(gè)月的賬單上就有一筆小小的罰款數(shù)。

　　物業(yè)管理費(fèi)用在哪里﹖

　　在美國(guó)，業(yè)主交的物業(yè)管理費(fèi)中有30％至40％是支付給那些在大樓或小區(qū)里辛勤勞動(dòng)的工人的，包括工資與“有關(guān)開(kāi)支”。“有關(guān)開(kāi)支”是指工人的稅、保險(xiǎn)等，其中的保險(xiǎn)包括了醫(yī)療保險(xiǎn)、意外傷殘保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)。這些“有關(guān)開(kāi)支”要占到每個(gè)員工年收入的20％至30％。

　　特朗普世界大廈公寓一年的薪資開(kāi)銷(xiāo)達(dá)236萬(wàn)美元，這幢公寓雇用了物業(yè)總管、工程師、維修工、看門(mén)人、警衛(wèi)、大廳前臺(tái)、清潔工等共40個(gè)人，24小時(shí)來(lái)維護(hù)大樓。其中物業(yè)總管年薪7萬(wàn)美元，維修工每周拿678美元，看門(mén)人每周拿615美元，清潔工與警衛(wèi)的周薪是634美元，工程師的周薪是961美元。

　　這是一棟高級(jí)大樓，雇用的人很多，一般公寓雇不起這么多人。業(yè)主要為這種服務(wù)支付費(fèi)用，從5樓到25樓的Ａ座三房三浴，面積1972平方英尺約190平方米，每月要交1300美元物業(yè)費(fèi)，很昂貴。就連那個(gè)年薪7萬(wàn)美元的物業(yè)總管也未必買(mǎi)得起、住得起。

　　紐約大部分有產(chǎn)權(quán)的共有公寓，物業(yè)管理費(fèi)只有特朗普世界大廈的一半左右，雇用的員工沒(méi)有那么多。一般管理公司的經(jīng)理，是管理公司的雇員，并非某公寓雇員，他的薪水是由管理公司支付，他一人可能要管理五六棟樓，但工資待遇不會(huì)比特朗普世界大廈的維修工高。

　　美國(guó)的很多住宅公寓只有一個(gè)水表，一個(gè)煤氣表，所以物業(yè)管理費(fèi)里包含水費(fèi)與煤氣費(fèi)，業(yè)主不必為自己?jiǎn)卧砀睹簹馀c水費(fèi)。相比中國(guó)這種做法有欠缺，不合理。比如全家外出3個(gè)月，不用煤氣和水，管理費(fèi)不能打折扣。紐約公寓財(cái)務(wù)預(yù)算計(jì)劃中，一般公共用電加上水、煤氣的總開(kāi)支是整個(gè)物業(yè)管理費(fèi)的20％左右。

　　我在紐約看電視，看到北京一個(gè)公寓，一位老太太正從大樓走出，被從某層窗戶(hù)跳樓自殺的清潔工砸死了。老太太的女兒把物業(yè)管理公司告上法庭，結(jié)局是原告輸了，物業(yè)管理公司說(shuō)自殺的人不是他們的正式職工。

　　真是豈有此理！如果這件事發(fā)生在美國(guó)，這個(gè)案子大約要拖四五年，而老太太的女兒一定可獲賠償，自殺的清潔女工家屬也可獲得賠償。兩位死者的家屬賠償?shù)腻X(qián)哪里來(lái)？保險(xiǎn)公司支付。

　　紐約的公寓一定要買(mǎi)保險(xiǎn)，新樓不買(mǎi)保險(xiǎn)是開(kāi)不了盤(pán)的。通常管理公司為公寓買(mǎi)兩種保險(xiǎn)一種是樓值保險(xiǎn)，這棟樓值多少保多少，由保險(xiǎn)公司評(píng)估。發(fā)生火災(zāi)或倒塌，保險(xiǎn)公司就要賠付；另一種是責(zé)任險(xiǎn)，也就是意外事故險(xiǎn)。如果有人在公寓或圍繞公寓外的人行道上跌倒受傷，原因是公寓清潔、設(shè)施或管理不當(dāng)，傷者或死者可獲賠償。

　　1998年2月，我在一棟公寓當(dāng)經(jīng)理，某天下午4點(diǎn)左右，突然沖入20多個(gè)持槍警察追捕一人，一直沖到公寓后棟大樓的小花園，在小花園的樹(shù)叢中抓出犯罪嫌疑人。警察還請(qǐng)我?guī)椭楦闪撕蠡▓@魚(yú)池的水，因?yàn)榉缸锵右扇丝赡馨咽謽屓舆M(jìn)了水池。

　　過(guò)了半年，有一位當(dāng)時(shí)參加追捕的警察把大樓告了，稱(chēng)在追捕罪犯時(shí)在我們公寓后花園的鐵網(wǎng)圍欄上跌下來(lái)，受了重傷?？馗婀⒐芾聿簧?，鐵絲網(wǎng)有些彎，尺寸也不對(duì)，安裝也有問(wèn)題，要求的賠償是500萬(wàn)美元。官司到目前還沒(méi)有結(jié)束，估計(jì)大樓的保險(xiǎn)公司會(huì)賠一些錢(qián)，因?yàn)榫焓窃谖覀児⒗锇l(fā)生意外而受傷的。

　　用物業(yè)管理費(fèi)購(gòu)買(mǎi)的公寓保險(xiǎn)并不包括每個(gè)單元內(nèi)的財(cái)產(chǎn)及意外保險(xiǎn)。紐約許多公寓規(guī)定，每個(gè)業(yè)主必須為自己的單元購(gòu)買(mǎi)財(cái)產(chǎn)與意外保險(xiǎn)。你樓上的住戶(hù)忘了關(guān)水龍頭，水漏到你家，應(yīng)該賠償?shù)牟皇枪⒌谋ｋU(xiǎn)公司，而是樓上的住戶(hù)或他投保的保險(xiǎn)公司。

　　上海的物業(yè)管理公司是否用業(yè)主交的物業(yè)管理費(fèi)為大樓買(mǎi)了保險(xiǎn)？有沒(méi)有為業(yè)主提供足夠的安全保障？似也值得研究。

　　誰(shuí)來(lái)管理自己的物業(yè)﹖

　　我在紐約管理公寓，一個(gè)深刻的體會(huì)是：影響公寓品質(zhì)的第一大因素是居住人的人品與修養(yǎng)，第二大因素是業(yè)主管理委員會(huì)會(huì)員的素質(zhì)與水準(zhǔn)。

　　公寓業(yè)主管理委員會(huì)的權(quán)力很大，為此紐約大部分公寓銷(xiāo)售計(jì)劃書(shū)中，對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方的利益給予很多制約。公寓銷(xiāo)售計(jì)劃書(shū)的前言中就寫(xiě)清楚建商對(duì)業(yè)主管理委員會(huì)控制權(quán)利的規(guī)定。新公寓開(kāi)盤(pán)后，建商有兩年擔(dān)任業(yè)主管理委員會(huì)主席及其他職務(wù)的權(quán)利，或指定他的代理人擔(dān)任。換句話(huà)說(shuō)，建商有兩年時(shí)間來(lái)掌控整個(gè)公寓的運(yùn)作。但是，一年以后，有51％的單元出售后，業(yè)主有權(quán)自行選舉業(yè)主管理委員會(huì)。

　　這就是說(shuō)，房子賣(mài)得好，建商就失去對(duì)業(yè)主管理委員會(huì)的控制權(quán)。我開(kāi)玩笑說(shuō)，有權(quán)沒(méi)錢(qián)，有錢(qián)賺就沒(méi)有權(quán)，政府還挺照顧建商的。但是，只要建商還有1％的單元在出售這里特別要說(shuō)明1％的單元不是留下來(lái)為自己用，建商或它的代表可以在業(yè)主管理委員會(huì)占有一席。

　　公寓業(yè)主管理委員會(huì)通常一年選舉一次。5人組成的業(yè)主管理委員會(huì)職務(wù)分配如下：主席、副主席、財(cái)務(wù)、秘書(shū)及會(huì)員各1人。我們的選舉大部分是放在公寓全體業(yè)主年會(huì)時(shí)舉行，業(yè)主年會(huì)是業(yè)主對(duì)公寓（小區(qū)）業(yè)主管理委員會(huì)的工作評(píng)估，對(duì)公寓的管理的評(píng)估，對(duì)公寓年度財(cái)務(wù)報(bào)告的評(píng)議。如果業(yè)主不能親自來(lái)參加年會(huì)與投票可以事先寫(xiě)好委托書(shū)，經(jīng)過(guò)公證，你的親朋好友就可以代表你參加年會(huì)與選舉。業(yè)主年會(huì)經(jīng)常會(huì)發(fā)生爭(zhēng)吵和沖突，有時(shí)大家不歡而散。

　　在正常情況下，年會(huì)的第二個(gè)議程就是選舉，候選人有5至10分鐘的自我介紹，由業(yè)主記名投票產(chǎn)生，得票最高的5人當(dāng)選。為什么要記名投票呢？美國(guó)公寓政策規(guī)定，你的單元大，交的物業(yè)管理費(fèi)越多，你的權(quán)就越大，300平方米的業(yè)主投的票等于3個(gè)100平方米的業(yè)主投的票。

　　業(yè)主管理委員會(huì)對(duì)公寓事務(wù)具有審議、核準(zhǔn)、決策的大權(quán)。公寓的銀行賬戶(hù)，一般由管理公司經(jīng)理與業(yè)主管理委員會(huì)財(cái)務(wù)員共同負(fù)責(zé)，每張支票必須有兩人署名才有效。管理委員會(huì)每月的會(huì)議記錄必須保存7年，由秘書(shū)記錄打印保存。

　　我在紐約經(jīng)常提醒業(yè)主，業(yè)主管理委員的候選人不管來(lái)自什么國(guó)家，基本上要符合三個(gè)條件：第一，熱愛(ài)公益活動(dòng)，大公無(wú)私。第二，有能力并善于與人溝通。第三，有財(cái)務(wù)、地產(chǎn)、法律、水電等專(zhuān)業(yè)知識(shí)。這樣的人選上了，公寓的品質(zhì)就有保證了，公寓的價(jià)值就會(huì)上升。

　　美國(guó)公寓的管理制度也是一點(diǎn)一滴完善的，我在紐約市消防局考證書(shū)時(shí)讀的參考書(shū)中提到，50年前紐約樓宇的消防法規(guī)只有薄薄幾張紙，總共才幾十條，現(xiàn)在的法規(guī)有幾百頁(yè)，幾乎每個(gè)細(xì)節(jié)都想到了。(本文章系轉(zhuǎn)載，對(duì)文字內(nèi)容不負(fù)任何法律責(zé)任，如有任何版權(quán)問(wèn)題，請(qǐng)與我們聯(lián)系，我們將盡快終止轉(zhuǎn)載）